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    煙臺降低預售監管資金留存比例,全國商品房預售資金監管或放松?

    2022-01-21 08:15 來源: 券商中國 作者: 張達
    券商中國 張達 2022-01-21 08:15

    (原標題:新信號!這一城市降低預售監管資金留存比例,全國商品房預售資金監管或放松?)

    日前,為激勵守信房企,煙臺放松了預售資金監管政策,降低了守信房企的預售資金留存比例。

    這與近期市場傳言的住房監管部門將放寬開發商對商品房預售資金的使用相似。該傳言也引起市場廣泛關注。

    不過,接受券商中國記者采訪的業內人士認為,以前預售資金監管并未做出全國統一規定,類似煙臺等地對信用等級高的或有銀行保函的房企降低預售資金監管比例,只是在有限的范圍內騰挪和優化,不改變預售資金監管加強的趨勢。預售資金監管存在優化空間,但放松不太可能。

    煙臺降低預售監管資金留存比例

    1月18日,煙臺市住建局發布《關于對煙臺市2020年度守信房地產開發企業實施激勵措施的通知》。

    圖片

    《通知》稱,對守信企業落實相應激勵措施。對信用等級為AAA級開發企業,商品房預售監管資金留存比例降低5個百分點(工程單體施工結束的不予減免);對信用等級為AA級開發企業,商品房預售監管資金留存比例降低3個百分點(工程單體施工結束的不予減免)。上述3%-5%的預售資金監管解除后,須優先用于農民工工資支付。該政策應用至2021年度新的信用等級評價結果出臺之日止。

    對此,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,煙臺此次政策放松了預售資金監管政策,和近期關于住房監管部門政策放松的傳言有很大的相似性,值得行業的關注。

    嚴躍進指出,煙臺此類政策充分體現了當前預售資金政策放松的導向,很大程度上也是房地產金融環境繼續趨于寬松的體現。通過此類預售資金政策的放松,將更好為房企創造更好的資金環境。同時,此類政策也和企業信用等級掛鉤,有助于激勵企業做高信用等級。

    北京、成都等地已進行監管優化

    對于商品房預售資金監管政策,此前成都、北京等地已進行監管優化。

    北京提出,開發企業可按單一樓棟或多樓棟分別申請用款,并將放款時限由過去的5個工作日縮短至2個工作日。如果開發企業出具現金保函額度和有效期可覆蓋開發項目的重點監管額度和建設周期,可不進行預售資金監管。

    成都提出,未達到監管額度但工程形象進度已達到《監管辦法》規定支取節點,且賬戶內資金已超過該節點留存余額要求的,開發企業也可按節點支取多余部分資金。申請支取的多余部分資金可用于農民工工資支付。

    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,煙臺的優化路徑和北京、成都一致,表現為因企施策。 在確保預售資金全部進入監管賬戶、??顚S玫那疤嵯?,使用上得到合理的優化,既能保障用于項目建設,還能緩解企業的資金鏈。

    預售資金監管存在優化空間但不會取消

    日前,有傳聞稱,中國正在起草適用全國的規定,使房地產開發商更易獲得托管賬戶中的商品房預售資金,這是中國為緩解房地產業的嚴重資金短缺而采取的最新舉措。新規定將放寬開發商使用預售托管帳戶中的資金以協助履行債務、付款給供應商,以及做融資操作。

    對此,李宇嘉接受券商中國記者采訪時表示,預售資金監管存在優化空間,但放松不太可能,嚴監管是趨勢。

    李宇嘉進一步指出,就預售資金監管而言,《城市房地產管理法》、《城市商品房預售管理辦法》并未做出全國統一規定,僅僅明確了要進行“專戶管理”、“??顚S谩钡让鞔_的原則,指出“商品房預售款監管的具體辦法,由房地產管理部門制定?!钡胤匠雠_相應的“預售資金監督管理辦法”和“預售資金監督管理實施細則”等對預售資金監管進行單獨規范。

    “此次暴雷的企業,都存在隨意挪用或套取預售資金,項目難以交付,導致‘保交樓’成為樓市的新主題。所謂成也蕭何、敗也蕭何。過去,靠預售資金加杠桿,開發商實現了規模擴張。但也反過來導致了開發商過度加杠桿,并在監管嚴格以后,出現了暴雷?!崩钣罴握f,預售資金監管強化,本質上回歸預售資金的本來面目,即專項用于項目建設、竣工和交付,維護購房者的利益。因為,這個錢,本來就是購房者的。開發商提前拿去,搞新項目、搞多元化。購房者交了首付,還要交著月供和利息,卻看不到房子,也住不進去。所以,嚴監管是必須的。

    李宇嘉指出,多數國家和地區均推行商品房預售,但對預售資金的監管相對嚴格或采用購房者分期付款的方式,預售制度的融資功能較弱。如美國要求預售保證金存放在律師共管賬戶直至房屋建成,銀行在項目完工后才發放按揭貸款。所以,類似信用等級高的,有銀行保函的,可以降低監管比例,但這只是在有限的范圍內騰挪和優化,不改變預售資金監管加強的趨勢。因為,過去太寬松了。

    貝殼研究院高級研究員潘浩接受券商中國記者采訪時也認為,合理的資金監管是必要的,去年下半年房企違約事件發生后,部分城市通過收緊預售資金監管預防“交付風險”也能理解,但是也有城市出現了過度收緊的情況,這樣就讓房企在艱難時刻遭遇了更大的流動性壓力。無論是否出臺全國性政策,保持房企資金的適度流動性都是引領行業走出低谷的重要措施。

    聲明:證券時報力求信息真實、準確,文章提及內容僅供參考,不構成實質性投資建議,據此操作風險自擔。

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